Cita Previa

648 29 25 25

Vilagarcía

Doctor Tourón, 46 - Bajo

Comparar listados

Préstamos hipotecarios (Instituto Galego do Consumo e da Competencia)

Préstamos hipotecarios (Instituto Galego do Consumo e da Competencia)

El préstamo hipotecario es un producto bancario que te permitirá ( cómo prestatario) recibir una determinada cantidad de dinero (capital) de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver esa cantidad junto con los intereses correspondientes mediante pagos periódicos (cuotas).

Para poder formalizar un contrato de préstamo hipotecario y que este sea válido deben cumplirse dos requisitos formales, así otorgar escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

 

Requisitos formales de constitución

Cuando se trata de elevar la escritura pública el contrato de préstamo hipotecario, contrariamente a lo que se piensa habitualmente, el DERECHO DE ELECCIÓN DEL NOTARIO te corresponde a ti, como consumidor, y no a la entidad financiera o de crédito. También tendrás derecho a examinar el borrador de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario durante, por lo menos, los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. En todo caso, el notario debe comprobar que no haya diferencias entre las condiciones de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual, que el tipo de interés pactado, ya sea fijo o variable, no vulnere las reglas establecidas por el Banco de España y que las cláusulas no financieras del contrato no impliquen comisiones o gastos que se deberían incluir en las cláusulas financieras.

Para que la ESCRITURA PÚBLICA de hipoteca sea eficaz deberá ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad donde está inscrito el bien a hipotecar.  El prestatario tiene derecho a designar quién será el encargado de realizar la gestión de inscripción en el registro de la propiedad, pero con todo es una práctica bancaria admitida encargar esta gestión a una gestoría de su confianza. Será el cliente lo que deberá satisfacer los gastos de formalización y tramitación de los correspondientes contratos de préstamo hipotecario.

 

Información previa

En cuanto al contrato, la entidad de crédito debe proporcionarte, cuando solicites un préstamo hipotecario, toda la información previa necesaria, que deberá ser clara y suficiente. Dicha información, gratuita y orientativa, se facilita mediante la FICHA DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL (FIPRE), a cuál se ponen la disposición del cliente en todos los canales de comercialización usados por la entidad.

La existencia de la FIPRE en ningún caso lleva la obligación de conceder el préstamo hipotecario, ya que se trata de una información meramente orientativa. En la FIPRE deberá recogerse el  importe máximo del préstamo disponible (atendiendo al valor del inmueble) y el tipo de préstamo; los diferenciales aplicable, si el tipo de interés es fijzo o variable (en caso de ser variable la periodicidad de revisión), la existencia o no de clausula suelo o techo y sus características; los productos o servicios vinculados; el coste total del préstamo y los conceptos que lo integran; la TAE del préstamo; los costes que llevaría una cancelación anticipada del préstamo.

Una vez que el cliente facilitara información sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, la entidad financiera debe proporcionar información personalizada mediante la FICHA DE INFORMACIÓN PERSONALIZADA (FIPER), para que pueda comparar diferentes préstamos entre sí y adoptar una decisión al respecto. Esta información se facilita a través de la FIPER. La FIPRE no tiene por que ser coincidente con la FIPER.

La FIPER deberá ser entregada al cliente de forma gratuita, con la debida antelación y con anterioridad a que el cliente quede vinculado por cualquiera contrato u oferta frente a la entidad. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado que se acercará a la FIPER.

En la FIPER deberán reflejarse que el documento no lleva la obligación de conceder el préstamo junto con el plazo de validez del FIPER. Asimismo, recogerá el importe máximo, la duración del préstamo, el tipo de préstamo y de interés aplicable y la garantía; la referencia  TAE, la existencia de suelo, techo u otras limitaciones a la variabilidad del tipo de interés y sus características, el importe de cada cuota a pagar, junto con la advertencia sobre la variabilidad de las cuotas en las operaciones a tipo variable y los deberes del cliente y costes que debe pagar. También se recogerán las condiciones exigidas para la amortización anticipada del préstamo y sus costes, las consecuencias del incumplimiento de los compromisos del préstamo y los riesgos que lleva el préstamo.

El contenido de la FIPER no lleva la obligación de la entidad de conceder el préstamo, aunque las condiciones en ella recogidas no deberían variar en gran medida de las definitivas, salvo que la información proporcionada no fuera veraz o completa.

Una vez que acordes con la entidad  contratar un determinado préstamo hipotecario, hecha a tasación y efectuadas las oportunas comprobaciones sobre la situación registral del inmueble y sobre tu capacidad financiera, se te entregará una OFERTA VINCULANTE. Hay que advertir que la oferta vinculante no es un documento que la entidad deba entregar obligatoriamente, sino que es el cliente lo que deberá solicitarla.

La oferta vinculante se facilitará mediante una ficha de información personalizada en la que, a mayores, se deberá especificar que se trata de una oferta vinculante así como su plazo de vigencia adicionalmente, lo cual salvo circunstancias extraordinarias será de 14 días naturales. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá entregarse en un único documento.

Cuando adquieras el préstamo hipotecario mediante SUBROGACIÓN EN La POSICIÓN DEL PROMOTOR O DEL CONSTRUCTOR, recaerá sobre estos últimos el deber de información del préstamo hipotecario objeto de subrogación, esto es así porque cuando una entidad financiera conceda préstamos a constructores o promotores inmobiliarios deberán incluir la obligación de estos de dar  a los clientes a información personalizada relativa al préstamo objeto de subrogación, es decir, el deber de información del cliente recae sobre el promotor o constructor.

 

Determinación de los plazos

Por otra parte, todo contrato de préstamo hipotecario lleva aparejado un PLAZO DE VENCEMENTO o DE AMORTIZACIÓN, es decir tiene un plazo preestablecido para la devolución del capital prestado.

La duración de la hipoteca es un elemento importante a tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario, ya que aunque al establecer un plazo mayor las cuotas de amortización son menores, ensanchar mucho el plazo supone un pago mayor de intereses. Tampoco sería adecuado acortar mucho el plazo de duración de la hipoteca ya que esto puede suponer que el prestatario tenga que soportar una carga financiera mensual muy elevada.  Del que se trata es de buscar uno equilibro entre ambas opciones para fijar con la entidad un plazo que sea asequible, además, hay que tener en cuenta que siempre existe la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas parciales que acorten el plazo, o mismo aumentar o reducirlo a través de una novación.

 

Importe del préstamo

A través del préstamo hipotecario la entidad te entregará una cantidad de dinero conocido como capital, a cambio te comprometes a su devolución en el plazo y al tipo de interés pactado. Para determinar el capital a lo que puede acceder el cliente se tienen en cuenta elementos tales como su capacidad de pago, el valor de tasación de la vivienda y el porcentaje de financiación.

En este tipo de contratos es necesario realizar una TASACIÓN del inmueble que será hipotecado. La tasación es una estimación del valor que el inmueble tiene en el momento de la realización del contrato, pero hay que tener en cuenta que ese valor puede variar con el paso del tiempo. La tasación deberá ser realizada por profesionales independientes y adecuados, pudiendo ser elegido de mutuo acuerdo entre ti y la entidad, sin que la entidad pueda imponer unilateralmente un tasador determinado. La entidad deberá informar de que los gastos que se deriven de la tasación corren a cargo del cliente.

Por otro lado la realización de la tasación no lleva la concesión del préstamo de forma automática. En caso de no llegar a un acuerdo con la entidad en tela de juicio para la concesión del préstamo el informe original de tasación obtenido deberá serte entregado y será válido durante un período de 6 meses, pudiendo ser entregado en cualquiera otra entidad con la que se vaya a negociar el préstamo.

Asimismo, el valor de tasación del inmueble se tendrá en cuenta para determinar el PORCENTAJE DE FINANCIACIÓN. El capital que se te entregue a través del préstamo hipotecario no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado salvo que la hipoteca se adquiera para la construcción, rehabilitación o adquisición de una vivienda, en cuyo caso podrá ser del 80%, pudiendo mismo llegar al 95% se se cuenta con aval bancario de otra entidad de crédito o se está cubierto por un seguro de crédito .

Además, a la hora de determinar la cuantía del préstamo hipotecario también tendrás en cuenta tu NIVEL DE INGRESOS para poder fijar una cuota mensual de amortización de un porcentaje tal que te permita contar con ingresos suficientes para poder cubrir los gastos habituales. Además habrá que tener en cuenta aspectos tales como la edad, el estado civil, el historial crediticio, etc.

 

Productos vinculados

Estos son aquellos que las entidades obligan a contratar bien para acceder a la hipoteca o bien para conseguir mejores condiciones, por ejemplo una rebaja en el diferencial. En este punto hay que tener en cuenta que el único producto que la ley establece cómo obligatoria para la contratación de la hipoteca es el seguro de daños del inmueble hipotecado que cubra incendios y otros daños provocados por la naturaleza. Ninguno otro seguro es exigible legalmente. Si la entidad exige cualquiera otro producto para la contratación de la hipoteca hay que saber que su contratación no es obligatoria, y que por tanto se podrán cancelar inmediatamente sin problema.

En principio no hay limitación alguna a las condiciones y cláusulas que se pueden incluir en una hipoteca, por tanto, nada impide que una entidad exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales para conceder un préstamo (por ejemplo, el domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, acercar uno o varios fiadores, que sean varios los prestatarios responsables del pagado de las cuotas del préstamo…).

Cuando las entidades bancarias  comercializan un servicio bancario vinculado a la contratación de un préstamo hipotecario deben informarte de forma expresa y comprensible sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y bajo que condiciones.

Por otra parte las entidades también ofrecen la posibilidad de contratar ciertos productos (planes de pensiones, domiciliaciones de recibos, cartones de crédito o débito, etc.) a cambio de obtener bonificaciones que mejoran las condiciones originales del contrato, por ejemplo una rebaja del diferencial. En estos casos hay que tener en cuenta que no siempre la bonificación ofertada lleva un ahorro real para el consumidor ya que a veces el ahorro realizado es muy inferior al coste del producto contratado.

 

Garantías

Asimismo, en los péstamos hipotecarios se puede recoger la existencia de una garantía personal (un aval) o de una garantía hipotecaria.

La GARANTÍA PERSONAL o AVAL es la forma de garantizar el pago de la hipoteca, que se podrá pactar por un plazo determinado o para toda la vida del préstamo hipotecario. El avalista (persona que avala) se compromete a hacer frente al pagado de la hipoteca en el supuesto de que lo avalado (el prestatario) no pueda facere frente a dicto pago. La resposabilidade que adquiere el avaliosta es accesoria y subidiaria. En caso de que el avalista no pague las cuotas de la hipoteca, podrá reclamarle al prestatario el pagado.

En cuanto a GARANTÍA HIPOTECARIA, esta es una de las característica propia de los préstamos hipotecarios, que supone que el inmueble se ponen la disposición de la entidad financiera como garantía de pago de la hipoteca, ya que los préstamos y hipotecarios deben estar garantizados, en todo caso, con primera hipoteca sobre lo pleno dominio, aunque hay que durante la duración del préstamo hipotecario la vivienda hipotecada es propiedad del consumidor, conservando todos los derechos que de la propiedad se deriva, de modo que puede venderla, alquilarla o volverla a hipotecar, siempre que no perjudique a la entidad financiera.

En todo caso en la escritura de la hipoteca deberá hacerse constar si la vivienda hipotecada es la vivienda habitual del prestatario o no, lo cual es importante de cara a la ejecución de la garantía hipotecaria.

 

Tipo de interés y índices de referencia

El tipo de interés es el precio que la entidad de crédito cobra por prestar el dinero. ES un elemento del contrato que deberá ser negociado entre las partes, puesto que no existe ninguna norma que fije su cuantía.

Tu hipoteca puede venir refernciada a distintos tipos de interés, así interés hizo, variable o mixto.

Si el tipo de intereses se mante constante a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario estamos ante un TIPO DE INTERÉS HIZO. En estos casos, sabrás en todo momento cuáles son los intereses que debes pagar, de tal modo que estará protegido de las posibles subidas de los tipos de interés, pero tampoco se beneficiará de las bajadas que pueda haber, pagando así la misma  cuota todos los meses.

Si el tipo varía a lo largo de la vida del préstamo hiportecario estamos ante un TIPO DE INTERÉS VARIABLE, cuya variación se hará en las fechas pactadas. Cuando se establece uno préstamo hipotecariuo con un tipo variable,  los intereses a pagar desglósanse en dos conceptos: tipo de referencia pactado (normalmente Euríbor) que será la parte variable, y un diferencial hizo, siendo la suma de estos dos conceptos los inteseses que cobrará la entidad financiera.

En este tipo de préstamos, referenciados a un tipo de interés variable, este variará cada cierto tiempo en función de la referencia que se acordó. Los tipos de interés oficiales son obtenidos o elaborados por el Banco de España, lo que facilita su conocimiento, disponiendo de distintos ÍNDICES DE REFERENCIA oficiales, como son:

  • Euríbor (Referencia interbancaria a un año).
  • Mibor (Tipo interbancario a un año). Este índice sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores a 1 de enero de 2000.
  • Tipo de rendimiento interno en el comprado secundario de la deuda pública. .
  • Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.
  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre un y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. .
  • Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

Nos préstamos concedidos a tipo variable, se juntará una referencia especial a las cuotas periódicas la satifacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de intereses. Se deberán presentar, alo menos, tres cuotas de amortización.

Uno de los principales riesgos que asume el cliente al contratar un préstamo hipotecario a interés variable es una subida de los tipos de interés, ya que estos suben sobre la cuota. Para minimizar ese riesgo, las entidades están obligadas a ofrecer al cliente algún instrumento, producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés.

Las coberturas se ofrecen por períodos cortos, no alcanzando la duración total del préstamo hipotecario. A La hora de contratar este tipo de productos hay que analizar las implicaciones económicas y legales de su contratación así como los costes que puede acarrear su cancelación, las cales pueden llegar a ser extremadamente altos.

Al mismo tiempo, ciertos tipos de préstamos hipotecarios pueden haber establecido un TIPO DE INTERÉS MIXTO, es decir, un tipo hizo durante los primeros años y poteriormente un tipo variable hasta su vencemento.

Debes prestar especial atención a las cláusulas que se estipulan en tu contrato, puesto que en algunos préstamos hipotecarios es fácil encontrar limitaciones a la bajada o a la subida de los tipos de interés, esto es lo que comúnmente se conocen cómo ?cláusula suelo? y ?cláusula techo? respectivamente.

La CLÁUSULA SUELO es aquella a través de la cual se establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses comunes que se acordaron con la entidad financiera estén por debajo, es decir, si la cláusula suelo es de un 3% el mínimo que pagará el prestatario en concepto de intereses en sus cuotas mensuales será siempre un mínimo de un 3%. Este tipo de cláusulas benefician a las entidades financieras las cuáles se aseguran de este modo unos ingresos mínimos ante una posible bajada de los tipos de interés. Y la CLÁUSULA TECHO es aquella a través de la cual se establece un máximo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses comunes que se acordaron en la entidad financiera estén por enzima, es decir, si la cláusula techo es de un 5% el máximo que podrá pagar el prestatario en concepto de intereses en sus cuotas será como máximo un 5%. Este tipo de cláusulas benefician a los prestatarios.

ES posible a inclusión en la hipoteca de una cláusula sin a otra, pero normalmente se incluyen ambas. Se considera que la cláusula suelo es abusiva en aquellos supuestos en los que se incluye en el contrato sin que se haga una explicación de la variación de los tipos de interés y de la influencia que sobre ella tendría la cláusula suelo,  así como también cuando se da una desproporción entre la cláusula suelo y la cláusula techo, que implique un desequilibrio entre las partes, siempre a favor de la entidad.

 

Amortización y periodo de carencia

La amortización representa el pago o el conjunto de pagados que el consumidor realiza a lo largo de la vida del préstamo hipotecario para devolver todo el capital prestado. La cuota de amortización, normalmente mensual, se componen de dos elementos: el pago de los intereses devengados y la devolución del capital prestado.

La proporción de la cuantía destinada al pagado de los intereses o a la devolución del capital prestado se fija atendiendo al sistema de amortización que se acordó en la hipoteca.  Un sistema de amortización es el procedimiento que la entidad financiera utiliza para calcular las cuotas, los plazos y el importe del préstamo hipotecario solicitado.

En España el sistema más común es el sistema francés o de cuota constante. El más significativo de este sistema viene dado por el hecho de que en las primeras cuotas casi la totalidad del importe de la cuota va destinado al pagado de intereses, pagando apenas capital, pero la medida que se avanza en la amortización a situación se revierte, de tal manera que al final del préstamo hipotecario se paga sólo capital, ya que apenas queda capital que genere intereses.

Cabe la posibilidad de una AMORTIZACIÓN PARCIAL ANTICIPADA, supuesto en el que podrás amortizar parcialmente lo préstamo cuando así este contemplado expresamente en el contrato,  es decir, podrás hacer pagos a mayores de la cuota mensual que corresponde. En caso de no estar contemplado, necesitarás el consentimiento de la entidad acreedora. Este tipo de amortizaciones pueden reducir el plazo de duración, la cuota mensual o ambos a la vez, dependiendo del que se fijó en el contrato. En caso de no acordarse nada serás ti quien decide donde se deberá producir la reducción.

En todo caso, la amortización parcial anticipada puede suponer, o bien, una reducción en la duración del préstamo (al ser inferior a cuantía del préstamo), manteniéndose la cuota que se estaba pagando; o bien, una reducción en la cuota mensual, manteniendo el plazo de duración original.

Cabe también la posibilidad de la AMORTIZACIÓN TOTAL o CANCELACIÓN ANTICIPADA DE La HIPOTECA, que se produce en aquellos supuestos en los que el prestatario amortiza la totalidad del capital pendiente de amortizar, así como los intereses devengados, antes del plazo preestablecido.

Debes saber que, en determinados supuestos se establece un PERÍODO DE CARENCIA, que es una opción contemplada en ciertos préstamos hipotecarios a través de la cual el prestatario ante una situación económica complicada trata de obtener un plazo de recuperación a su situación económica.

En un préstamo hipotecario al hablar de período de carencia hay que hacer referencia a dos supuestos diferenciados, así a la carencia de amortización, que es el supuesto en el que el prestatario deja de amortizar el capital prestado pasando a efectuar únicamente el pago de los intereses devengados y a la carencia total, supuesto en el que el prestatario ni amortiza capital ni paga intereses devengados.

Hay que tener en cuenta que la carencia es una opción a la que se debe acudir sólo cuando se tienen problemas puntuales, no se debe utilizar por defecto, ya que puede acarrear importantes consecuencias económicas debido la que cuando la entidad negocia y concede al prestatario un período de carencia, el total del préstamo no disminuye, si no que aumenta, debido la que los intereses se van acumulando incrementando la deuda, por lo que al finalizar el período de carencia a deuda es mayor que al inicio.

A La hora de solicitar el período de carencia es conveniente calcular el coste del préstamo con y sin carencia, determinando cómo se verá afectada la cuota mensual y el coste global.

 

Comisiones y gastos

Las comisiones y gastos más habituales que cobran las entidades al celebrar un contrato de préstamo hipotecario son las siguientes:

  • Comisión de apertura: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo hipotecario, y en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
  • Comisión por novación: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra por cambiar las condiciones del préstamo hipotecario bajo a justificación de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo. Las novaciones que tengan por objeto una ampliación del plazo del préstamo no podrán llevar una comisión por novación superior al 0,1%.
  • Comisión por subrogación por cambio de deudor: es la cantidad que la entidad financiera cobra cuando se produce un cambio en la figura del deudor, por ejemplo cuando se compra una vivienda de un promotor inmobiliario.
  • Comisión por cancelación: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra con motivo de la cancelación del préstamo. Legamente esta comisión no podrá ser superior al 0,5% en el cinco primeros años, ni superior al 0,25% una vez superados el cinco primeros años.
  • Comisión por amortización anticipada: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra en concepto de comisión anticipada del crédito. Legalmente esta comisión no podrá ser superior al 1%.
  • Comisión por amortización parcial anticipada: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra cuando se produce una amortización parcial de capital como en base a los trámites administrativos que debe hacer. Legamente esta comisión no podrá ser superior al 0,5% en el cinco primeros años, ni superior al 0,25% una vez superados el cinco primeros años.
  • Comisión por cambio de moneda: nos préstamos en divisas a entidad podrá cobrar una comisión por el cambio a euros del importe del préstamo contratado en otra moneda.
  • Comisión por emisión de cheque bancario: es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra cuando el cliente solicita la emisión de un cheque a nombre de un tercero, por ejemplo a nombre de los vendedores del inmueble.

También te puedes encontrar con otros gastos como la tasación de la vivienda, seguro de daños (estás obligado a contratar un seguro de daños sobre lo bien hipotecado que cubra los daños que se puedan producir por un incendio, elementos naturales y otros daños), gastos de comprobación de la situación registral del inmueble que se hipotecará, gastos que cobra el notario por otorgar la escritura de la hipoteca (aranceles), gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, gastos de gestoría (que son derivados de recoger la escritura en el notario, entregarla en el Registro de la Propiedad, pagar el IAJD, recoger la escritura del Registro y entregártela a ti, gastos estos podrás evitar se los realizas personalmente), gastos procesales derivados del impago por tu parte e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Estos gastos serán a cargo del consumidor que solicita el préstamo, para lo cual la entidad de crédito puede exigir lo que se conoce como provisión de fondos, es decir, puede exigir que se le entregue una cantidad a cuenta para ir pagando los gastos directamente la medida que se vayan produciendo.

Debes tiene en cuenta a TASA ANUAL EQUIVALENTE (TAE), es la tasa que se emplea para comparar diferentes péstamos con condiciones diferentes de tipo de interés, comisiones, plazos y formas de amortización, debiendo aparacer una referencia de la TAE. Esta tasa es un indicador que revela el coste efectivo de la hipoteca, ya que recoge el interés, los gastos y comisiones bancarias, habida cuenta la periodicidad con la que se efectúan los pagos.

Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en la publicidad que hagan de sus préstamos hipotecarios, en la información precontractual que deben entregar al consumidor, en las ofertas vinculantes, en los contratos y en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una cuota del préstamo.

Por otra parte, el COSTE EFECTIVO REMANENTE (CER) representa el coste efectivo correspondiente, al tiempo que nos queda para la total amortización o devolución del préstamo. En el cálculo de este concepto únicamente se tienen en cuenta los pagos que tenemos que hacer hasta lo vencimiento.

 

Novación, subrogación y cancelación de la hipoteca 

Una NOVACIÓN hipotecaria es el proceso a través del cual la entidad financiera y los prestatarios acuerdan modificar las condiciones de un préstamo hipotecario (condiciones del tipo de interés, ampliación o reducción de capital, cambio de sistema de amortización, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración del plazo?). A través de la novación los prestatarios pueden beneficiarse de reducciones en los costes notariales y registrales.

Salvo que esté expresamente pactado en contrato del préstamo hipotecario, la entidad no está obligada a aceptar una novación hipotecaria, por lo que deberás entrar en un proceso de negociación con la entidad para conseguir llegar a un acuerdo y modificar el contrato, lo cual será recomendable elevarlo la escritura pública.

Cuando se trate de una SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE ACREEDOR, que se produce en aquellos supuestos en los que ti mismo acudes la otra entidad financiera para conseguir mejores condiciones en tu préstamo hipotecario. En estos supuestos es necesario advertir que para que se pueda llevar a cabo a subrogación es necesario que la entidad originaria con la que está contratado lo préstamo no utilice su derecho a enervar, es decir, que no iguale las condiciones que le fueron ofrecidas al prestatario por parte de la otra entidad, en cuyo caso la subrogación no podrá llevar a cabo.

Para poder hacer efectiva una subrogación no existen requisitos legales preestablecidos, es decir, cualquier prestatario podrá llevar a cabo una subrogación de acreedor con independencia de la cuantía del préstamo, de la duración, de la fecha de formalización, de se se recoge o no la posibilidad de amortización anticipada en el contrato, etc.

En el proceso de subrogación, la nueva entidad deberá presentar una oferta vinculante en la que aparezcan reflejadas las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Una vez realizada la aceptación de te la dice oferta por parte del consumidor la nueva entidad financiera notificará a la entidad originaria su disposición para subrogarse, solicitando al mismo tiempo una certificación del importe de la deuda pendiente. Entregada la certificación a entidad financiera originaria podrá enervar la subrogación igualando o mejorando las condiciones de la oferta vinculante, supuesto en el que la subrogación no se podrá llevar a cabo. En caso de no enervar la subrogación en el plazo preestablecido, la nueva entidad financiera deberá entregar el  capital pendiente junto con los intereses y demás gastos devengados. El proceso finaliza con la elevación a escritura pública de las nuevas condiciones pactadas.

Una vez que se produjo la devolución total de la deuda debe procederse a la CANCELACIÓN REGISTRAL DE La HIPOTECA, es decir, debe dejarse constancia en el Registro de la Propiedad de que la vivienda quedó libre de cargas tras la cancelación del préstamo hipotecario.

Aunque suelen ser las entidades financieras a través de sus gestorías las encargadas de llevar a cabo a cancelación registral (en cuyo caso los gastos corren a cargo del consumidor), este trámite puede ser realizado perfectamente por el propio consumidor.

Que pasdos debes seguir para cancelar la hipoteca? Tienes que solicitar a la entidad financiera un certificado de deuda de saldo cero lo cual deberá ser emitido gratuitamente y, posteriomente, deberás acodir la un notario, para solicitar la firma de la escritura de cancelación tras entregarle el certificado de deuda cero. Y, una vez pagado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), procederás a inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario acercar la escritura de cancelación y la liquidación del IAJD.

La cancelación de la hipoteca lleva aparejada el pago de una comisión de cancelación.

 

Impago y ejecución hipotecaria

Cuando se produce el impago de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario aparecen automáticamente los INTERESES DE DEMORA. En el caso de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual estos intereses están legalmente limitados a 3 veces el interés legal del dinero.

Está legalmente prohibida la capitalización de los intereses de demora, es decir, en los supuestos en los que se llevó a cabo a ejecución hipotecaria obteniendo un valor de subasta insuficiente para hacer frente a la deuda existente los intereses de demora serán el último concepto a satisfacer, de modo que, el capital obtenido irá destinado a reducir el importe principal de la deuda haciendo que este deje de devengar intereses.

Debes tener presente que, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, el primero que hay que tener en cuenta es que en España rige el principio de RESPONSABILIDAD ILIMITADA, es decir, que el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros, lo que significa que  de la deuda asumida a través del préstamo se responde no sólo con el bien hipotecado si no también  con todos los bienes que puedan integrar tu patrimonio.

Con todo existe una excepción la este principio universal, y es que las partes pueden pactar expresamente lo que se conoce como la dación en pago, a través de la cual la responsabilidad del deudor se limita sólo a los bienes hipotecados, quedando a salvo el resto de los bienes de su patrimonio.

Asimismo, en la escritura de la hipoteca se pueden establecer  cláusulas que permiten dar por vencido anticipadamente lo préstamo si no cumples con los deberes de pago durante, por lo menos, tres meses, es lo que se conoce como EJECUCIÓN HIPOTECARIA. A partir de este momento, la entidad puede reclamarte el importe total del capital no amortizado, junto con los intereses comunes, los intereses de demora y los gastos devengados.

En estos casos a entidad tratará de recuperar el importe restante del préstamo a través del procedimiento de ejecución judicial o a través del procedimiento de ejecución extrajudicial segundo se estableció en la escritura del préstamo. Cuando se habla de ejecución judicial, la entidad bancaria pide judicialmente la ejecución forzosa del bien inmueble y solicita su venta a través de subasta pública para recuperar la cantidad pendiente de pago, así como el pago de las costas procesales. En el caso de ejecución extrajudicial, la entidad ponen a la venta el inmueble con intervención de un notario.

El deudor no sólo pierde el inmueble sino que también seguirá respondiendo de la deuda pendiente que no se pudo cubrir con el importe obtenido de la subasta. ES necesario que se haga un requerimiento de pago al deudor permitiéndole de esta forma terminar el proceso de ejecución hipotecaria pagando el debido.

Para que la entidad bancaria pueda reclamar la totalidad del préstamo hipotecario es necesario que se produzca una falta de pago por parte del deudor de, por lo menos, tres mensualidades. En estos casos el deudor podrá evitar la ejecución hipotecaria consignando las cantidades debidas, sin necesidad de tener para eso el consentimiento de la entidad bancaria cuando se trate de la vivienda habitual

En caso de que no se realice la consignación, se procede a la subasta del bien inmueble hipotecado, cuyo valor en la subasta no podrá ser inferior al 75% del valor fijado en la tasación a la hora de la constitución de la hipoteca, pero en caso de que la subasta quedara desierta, sin ningún postor,  la entidad bancaria podrá solicitar la adjudicación del inmueble por un importe igual al 70% del valor se se trata de la vivienda habitual del deudor o por un 60% si la cantidad debida es inferior al 70%.

Si tras la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual aun existe deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pagado de la deuda que aún permanece, siempre y cuando se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

Se prevé una SUSPENSIÓN TEMPORAL DE Los LANZAMIENTOS o DESAHUCIOS DE La VIVIENDA HABITUAL de PERSONAS QUE SE ENCUENTRAN EN SUPUESTOS DE ESPECIAL VULNERABILIDAD  por un período de cuatro años a contar desde lo 29 de julio de 2015. Para eslabón, se establecen como supuestos de especial vulneravilidade:

  • Las familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, o que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependiente o incapacitada para realizar una actividad laboral
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y agotara las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convive, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por un vínculo de parentesco hasta el tercero grado de consanguinidade o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedade grabe que les incapacite de forma temporal o pemanente para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, en caso de que la vivienda obxeto del lanzamiento constituya su domicilio habitual.
  • El deudor mayor de 60 años.

 

Además de encontrarnos ante uno de los indicados supuestos, deben darse los siguientes REQUISITOS, exigidos para poder beneficiarse de la suspensión temporal, así:

Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el IPREM anual, de 14 pagadas. Este límite será de 4 veces el IPREM cuando se trate de familias en la que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependiente o incapacitada acreditamdamente de forma permanente para realizar una actividad laboral o que se trate de una unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por un vínculo de parentesco hasta el tercero grado de consanguinidade o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedade grabe que les incapacite de forma temporal o pemanente para realizar una actividad laboral. Se aplicará un límite de 5 veces el IPREM para los supuestos de que lo afectado sea una persona con parálisis cerebral, con enfermedade mental o con dicapacidade intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o personas con discapacidad física o sensorial, con un grado reconocido igual o superior al 65%, así como los casos de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actidade labora.

  • Que, en los cuatro años anteriores al punto de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
  • Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

 

Cabe prestar especial atención a la regulación y protección de los deudores hipotecarios sin recursos, a través del conocido como CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS. A través de este se busca proteger a los deudores hipotecarios sin recursos. La este código sólo podrán acogerse aquellos deudores que estén en el que se conoce como umbral de exclusión. Se considera que el deudor hipotecario se encuentra dentro del umbral de exclusión en las siguientes circunstancias:

  • Cuando el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supera el límite de 3 veces el IPREM anual.
  • Cuando en los 4 años anteriores al punto de la solicitud de adhesión al código de buenas prácticas, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.
  • Cuando la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
  • Cuando la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda.
  • Cuando la hipoteca fuera concedida para la adquisición de la única vivienda en propiedad del deudor.
  • Cuando lo préstamo hipotecario carezca de otras garantías reales o personales.

Cuando el deudor hipotecario cumpla los requisitos anteriores podrá solicitar a la entidad financiera la aplicación de algunas de las medidas recogidas en el Código de Buenas Prácticas, donde se establecen tres posibles fases de actuación:

 

Reestructuración de la deuda hipotecaria.

El deudor hipotecario podrá solicitar la restructuración de su deuda hipotecaria siempre y cuando  no se inició un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. La entidad deberá ofrecer al deudor en el plazo de un mes un plan de reestructuración en el que se concrete la ejecución de las siguientes medidas:

  • Una carencia en la amortización de capital de 5 años.
  • Una ampliación del plazo de amortización de hasta 40 años, a contar desde la concesión del préstamo.
  • Una reducción del tipo de interés aplicable a Euríbor +0,25% durante la carencia.
  • En todo caso, inaplicarase con carácter definitivo las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de intereses prervista en el contrato de préstamo hipotecario.

* Cuando la reestructuración no sea viable dada tu situación económica financiera, podrás solicitar una quita del capital pendiente de amortización (Se entiende que el plan de reestructuración no es viable cuando cuando establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar). La quíta también podrá ser solicitada una vez iniciada el proceso de ejecución hipotecaria.

 

La dación en pago de la vivienda habitual.

La dación en pago es una excepción al principio de responsabilidad ilimitada. Supone la entrega de la vivienda a cambio de la cancelación de la deuda garantizada con la hipoteca.

Los deudores para los que las medidas anteriores no resulten viables podrán solicitar la dación en pago de su vivienda, lo que supone una cancelación de la deuda y de todas las obligaciones que de ella se derivan. La dación en pago, con todo no es una medida aplicable en los supuestos en los que hay un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que ya se anunció la subasta.

Al mismo tiempo, si así lo solicitas al punto de pedir la dación en pago, podrás permanecer durante dos años en la vivienda como arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un intereses de demora del 10%.

img

Administrador

Artículos Relacionados

¿Estoy obligado a depositar la fianza de un piso en alquiler?

ABC - 21.09.2019 Aunque la normativa inmobiliaria es clara al respecto, cada comunidad...

sigue leyendo
por Administrador

Las claves del mercado de la vivienda para lo que queda de año

ABC - 28.08.2019 Aunque la demanda de primera residencia se recupera en España, la escasa...

sigue leyendo
por Administrador

Subvenciones de hasta 13.000 euros para compra de viviendas en Galicia

Europa Press 17.08.2019 La Xunta ofrece un programa en el que se contemplan subvenciones de...

sigue leyendo
por Administrador

Únete a la discusión